店鋪選址評估方法

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一、評估基礎 

      商家選址首先要做基礎評估,該評估將選址最關鍵重要的指標歸類在一起,是新店選址評估的基礎。評估指標包括租金月商比、立地條件、店址所在商圈、面積、店寬、路寬、時均人流量、車輛停靠、接近性。

1.租金月商比

      租金與營收的占比,可以分為租金月商比及租金日商比兩種。一般而言,2~3天的營業額要大于月租金,否則建議放棄該店址。

2.立地條件

      一般人會分不清主角間和次角間的區別,立地條件最佳位置為各主要道路的十字路口、T字路口、三岔路口,主角間指的就是指這個位置。次角間指的是次佳位置,就是緊挨主角間的位置。

3.店址所在商圈類型

      分為城市商業中心、社區商業中心、零售商場、交通樞紐的商業中心。到一個城市一般先找城市商業中心實際觀察,再找社區商業中心,看符合路段在哪里,商圈范圍是否符合,再找零售商場,分已開業和即將開業,再找交通樞紐的商業中心。因此分值比重也是依照這個順序城市商業中心的分值最高,而其它封閉通路的分值最低。

     ·城市商業中心:

     商圈范圍為整個城市,而在此類商圈選址時,店址的商圈范圍為距其走路五分鐘左右的距離(約300米)內常住的居民或上班的人,而最主要的客群則是門前經過的人們及附近集客點購物或活動的人群。

     ·社區商業中心:

     主要是附近居民,寫字樓或學校集中的區域及開發區等的商業中心也是歸類于社區商業中心。一般來說,社區商業街的商圈范圍為距其走路約10分鐘左右的距離(約1公里)內。

     ·零售商場:

     零售商場指的是不在城市商業中心內的購物中心,百貨公司及大型綜合超市等大型商場,一般營業面積都在一萬平米以上,店址的商圈范圍為距其走路五分鐘左右的距離(約300米)。

     ·交通樞紐的商業中心:

     是大城市的次要商業中心。這里所說的交通要道和交通樞紐,包括火車站外圍、地下鐵道的大型中轉站等。店址的商圈范圍為距其走路五分鐘左右的距離(約300米)。

     ·其它(封閉通路):

     商圈的主要客源就是車站、機場、游樂園、景區內的旅客及工作人員。

4.面積

      一般來說面積越大營業額越高,可分為大、中、小型三種選項。以便利店業態為例,小型店為70平米以內,中型店為70~80平米,大型店80平米以上。

5.店寬

      店寬分為一面和兩面。面寬4米的店會導致門頭太窄(感覺是小雜貨鋪,不吸引人),和面寬8米入店度比較的話相去甚遠,要仔細觀察實際門面店寬的情況。

6.路寬

      分雙向道、單向道、護欄/四車道。雙向道指的是沒有護欄路寬,不像四車道40米寬道路會影響交通和接近性,因此分值最高。凡超過40米寬的四線道以上道路或中間有欄桿、安全島阻隔的主要干道分值越低。

7.預估時均人流量

      經過新店址門口的最少人流量在1500~2700人之間。預估平均每小時人流2700以上為最高分。

8.車輛停靠

      指新店址是否好停車,例如:汽車、摩托車、腳踏車較容易停車的地方。或者附近有停車場所,或者近距離內有大型停車場等。

9.接近性

      雖顯眼位置但要多繞幾圈才能到達,一些人工或天然的障礙有可能使顧客放棄選擇,例如需要穿越街口、馬路,門面臺階太高(顧客不愿多爬),對顧客最便利的位置就是在進出容易的地方,例如:無障礙、無臺階、有獨立出入口的地方。


二.商圈評估

       商圈評估的指標分為:道路構造、道路特性、動線、視野性、道路坡度、道路塞車、右轉進入、停車條件等8項指標,介紹如下:

1.道路構造:

       道路是否超過8米寬,中間是否有欄桿,會影響顧客是否容易接近店鋪。

2.道路特性:

       是否有斑馬線的道路特性。如果新址是在有斑馬線十字路口信號燈前,一般來說會有利于增加顧客停留的時間,得分會高些。

3.動線:

      是回家動線還是通勤動線?是順向車道還是逆向車道?上班、上學動線比下班、下課動線差,上班一般都忙著趕時間,故新店址最好是在下班動線上。順向車道比逆向車道好。所以新址位于回家動線且是在順向車道上的分值最高,反之最小。

4.視野性:

      這是一項重要指標,新店址門口絕對不可以有大型遮擋物(不容易被發現),例如:街道的樹木、安全島、電線桿、天橋、大樓等,都可能阻礙到招牌的視覺效果。選擇新址越顯眼位置越好,例如在150米距離就能看見,分值最高。反之50米距離才能看見分值最低。

5.道路坡度:

      盡可能在平坦的道路上開店,不要在坡道上開店。如果不得已要在有坡度的道路上開店時,上坡途中較有利,顧客會有入店停留的機會。

6.道路塞車:

      常發生交通阻塞的道路,避免在其附近開店,道路是否通暢關系著顧客的購買意愿,因此盡可能選擇不會塞車的地點開店。

      7.右轉進入:

· 可以:對面車道車較少,或者即使等待右轉車道的寬度仍有空間讓后面的車子通過。

· 困難:對面車道車較多,或者后面的車子因為有等待右轉車輛而難以往前通行。

· 不可:要右轉的可能性極低,或者有禁止右轉規定。

8.停車條件:

      在新店址前確保有停車空間及位置,可使流動車輛方便停車購物。好停車并且能停大型車的分值最高。


三.競爭評估

       品牌是指你的競爭對手的品牌對你影響的程度,還有距離的遠近、營業時間、賣場面積、停車情況、位置也都會影響你的銷售。

1.品牌:

       不要選擇知名品牌密集的區域,這樣競爭太激烈,你是新手或是你沒有品牌,你有什么把握戰勝他們呢?所以沒有競爭店區域開店的分值最高,但可能性比較小,如果是一線品牌則分值最低。

2.競爭店開業時間:

       有競爭者但你卻想加入競爭,那么一般來說競爭者的店齡越長,對你的影響力就越大。

3.賣場面積:

       如果有一大一小的潛在店址,盡量選擇大面積的店址開店,要做就做最大的一家,這樣才有競爭力。

4.停車配置:

       一旦加入競爭,對于競爭者沒有停車條件,那么選擇可停車的店址,將會提升你的競爭力。

5.營業時間:

       競爭者的營業時間越長對你的影響力就越大,尤其是24小時營業,他將包攬了你大部分的銷售。

6.相對位置:

       一旦加入競爭,那么你一定要占據有利位置,切勿擠到別人中間,這將分流你的銷售,因此包夾的評估分值越低,不在同一動線上比如對面則分值最高。

7.距離:

       盡可能離你的競爭對手越遠越好。最好超過200米的距離則分值最高,反之越靠近分值越低。


四.不宜開店評估

       商鋪選址就是要選地段比較好的地方,人們經常自以為是地認為自己所選的店鋪地段好,而忽略不宜開店的因素,也就是有開店忌諱而不利于開店的因素。我們根據行業經驗,將30項不宜開店的因素列出供選擇是否符合,符合的項數越多則越差。符合率如果高達50%以上,則應放棄此鋪位。

1.  在基礎商圈區域內,如大條道路、鐵軌、鐵道高架、高速公路高架、河州等有成為重大障礙,并可能成為限定商圈,店鋪影響范圍從周邊流入之可能性不大。

2.  雖然是繁華街道,但跟都會區的大規模繁華街相比,購買設施、飲食設施、娛樂設施較少。

3.  雖然是辦公樓,但跟都會區的大規模辦公樓相比,上班族較少,以小規模的企業或地區辦公房為主。

4.  雖然是廠房但跟其他規模廠房相比,上班族較少,是以小規模的廠房生產為主。

5.  雖然是醫院,但跟都會區的大規模醫院相比,上班族較少,是以小規模的醫院為主。

6.  雖然是學校,但跟都會區的大規模學校相比,上班族較少,是以小規模的學校為主。

7.  辦公樓但沒有24小時的公司,沒有鄰接繁華街,而政府機關大樓都很早關門,夜間的人口非常的少。

8.  純粹的辦公街,假日時人口非常少,沒有像在熱鬧的繁華街、購物街等要素。

9.  辦公樓上班的人非本店址之目標客層。

10.辦公室上班者出入方向不會走向店址的方向,店址也不是接近鄰近的辦公樓的主要出入口。

11.只有出勤時間帶的尖峰時徒步通行量才比較多,全部時間帶的通行量并不多,且午餐時間帶也不熱鬧。

12.白天的徒步通行量雖多,但夜間深夜后(PM10點以后)就沒有人通行了。

13.徒步通行的人非本店址客戶,只通行而過的通勤者的比率較高。

14.店址雖然是面對外面的道路,但在內巷反而比店址前有更多的徒步通行量。

15.本店址的店前道路的對面中,對面的徒步通行量較多。

16.在狹小的范圍內有很多的車站(地鐵出入口),使得徒步動線分散。

17.為主要徒步動線巷內的一兩家店,是主要徒步動線較為里面的部份。

18.競爭店的生意不怎么好,附近的本連鎖其它店(如有)也是生意不好。

19.競爭店的動線較大,而本店址的動線較競爭店小。

20.競爭店商品豐富度較本店址為多。

21.競爭店店型標準,而本店址為小型店、變形店、通路狹小等非標準店店型。

22.本店址前沒有設置人行道,或步道狹小步行困難。

23.店前道路上停車困難,夜間的出租車客或等車的人要上車很困難。

24.因為店鋪條件的限制,午餐的尖峰時間帶無法滿足外帶的人潮。

25.店鋪入口與道路有高低差或斜坡等,影響徒步來店客接近本店址。

26.店址的招牌、袖招與附近的繁華街道上的外圍環境比較,被覆蓋掉了或顯示不明顯,或者有相關的法令規定不得設置招牌。

27.周邊居民不喜歡的環境,如排放惡臭的工廠、嚴重污染的河川、公營賭場、危險地帶等。

28.在市場飽和后考慮開此店。雖然是以競爭店會閉店為前提,但并不能確保可以形成壓倒性的優勢來對抗競爭店。

29.店址前身是販賣與本店址相關的產品或服務的商店,但因為該店鋪的營業額不好而退出市場。

30.現在雖然沒有競爭店,但將來競爭店出現時,本店址有在店鋪條件、商品豐富度上形成劣勢的危險性。

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